Mutuo Casa

Cos'è un Mutuo ?

Il mutuo è un contratto attraverso il quale una parte "mutuataria" riceva da un'altra parte "mutuante" una somma di danaro a titolo oneroso.

Il mutuatario è tenuto a corrispondere all'istituto erogatore "mutuante" la somma avuta e anche gli interessi. Nella maggior parte dei casi il mutuante è una banca, un istituto di credito od una società finanziaria.
Il mutuatario deve essere idoneo alla concessione del mutuo, presentando dei documenti fiscali che certificano la possibilità di restituire il denaro prestato nelle tempistiche stabilite.

La forma di mutuo più conosciuta è il mutuo immobiliare, che è un prestito concesso dal mutuante per consentire al mutuatario l'acquisto, la costruzione o il restauro di un bene immobile.

IMPORTO EROGABILE

Un mutuo non ha limiti minimo o massimi anche se, in genere, viene elargita una somma non superiore all'80% del valore dell'immobile che si sta acquistando. Essendo in genere di durate molto lunghe (anche 40 anni), il mutuo rappresenta un forte rischio per l'istituto erogante, pertanto a mitigare tale rischio soccorre la garanzia ipotecaria.

CHE COS'E' UN'IPOTECA?

Un'ipoteca è una garanzia che attribuisce al creditore il diritto di espropriare il bene ipotecato al debitore insolvente. Non è detto che il bene ipotecato sia sempre il bene acquisito od oggetto del mutuo, in alcuni casi è possibile ipotecare altri beni a garanzia dell'importo erogato. Resta comunque implicito che con l'estinzione del mutuo decadono tutti il vincoli ipotecari.

COSTO DEL MUTUO

Il costo del mutuo non si limita ai soli interessi sul capitale, ma, di norma, si aggiungono anche altre voci di costo quali:

-   spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è l'insieme delle operazioni con cui il mutuante compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba essere concesso o meno. Il costo può essere determinato in misura fissa, che varia in genere tra i 150 e i 300 euro (o in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato);
-   spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia del mutuante che accerta il valore dell'immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Il costo è compreso tra i 100 e i 300 euro;
-   spese notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l'attività contrattuale (in particolare l'iscrizione dell'ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell'importo dell'ipoteca e dell'ente erogante. Essendo i costi notarili difficili da calcolare, in quanto molte sono le variabili che subentrano nel calcolo, suggeriamo di chiedere sempre un preventivo prima di giungere all'atto.
-   imposta sostitutiva: sostitutiva dell'imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo.
-  costi assicurativi: l' assicurazione "incendio e scoppio" è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal valore dell'immobile, dall'importo richiesto e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 150.000 euro a 20 anni (il costo totale oscilla tra i 300 e i 600 euro). In alcuni casi viene richiesto anche un'assicurazione sulla vita.
-  tasso di interesse: in fase di stipula del contratto di mutuo, il mutuatario può scegliere il modo in cui desidera che siano applicati gli interessi al capitale ricevuto in prestito. Può optare, cioè, per il tasso di interesse che reputa più conveniente. Esistono molti tipi di tasso di interesse tra cui scegliere. Tra i più conosciuti si trovano il tasso fisso, il tasso variabile ed il tasso misto.

TASSO FISSO

Nei mutui a tasso fisso, il tasso d'interesse rimane invariato per tutta la durata del mutuo. Il tasso fisso permette di conoscere, sin dall'inizio, il valore di ciascuna delle rate che dovrà pagare, con evidenti benefici sul piano della gestione della propria disponibilità economica.

Sono due i parametri da cui dipende l'ammontare del tasso fisso: l'Eurirs o Irs (Euro interest rate swap) e lo Spread (margine di guadagno della banca per l'erogazione del servizio). Il tasso Eurirs, che viene comunicato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea, corrisponde alla media delle quotazioni alle quali gli istituti finanziari europei praticano l'Interest Rate Swap. Il suo valore aumenta all'aumentare della durata del mutuo; ciò dipende dal fatto che aumentano i rischi connessi al finanziamento che la banca dovrà sopportare.

Il vantaggio del mutuo a tasso fisso è proprio il fatto di non trovarsi brutte sorprese nel corso della restituzione del mutuo, poichè il tasso è invariato per tutta la durata del contratto.

CONSIGLIABILE PER CHI:

-  vuole conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo;
-  vuole conoscere l'ammontare complessivo del debito contratto;
-  prevede un'inflazione in crescita.

TASSO VARIABILE

Nei mutui a tasso variabile, il tasso di interesse varia in base all'andamento di alcuni indici economici di riferimento, che vengono specificati nel contratto di mutuo. In questo caso il mutuatario potrebbe beneficiare di una rata iniziale inferiore rispetto a quella prevista da un mutuo a tasso fisso; tuttavia, eventuali cambiamenti a livello del mercato monetario possono determinare un aumento del tasso di interesse e, quindi, delle rate da pagare.

Detto questo, se da un lato il mutuo a tasso variabile può essere considerato vantaggioso, dall'altro può essere svantaggioso. Se i tassi di mercato sono bassi, anche il tasso di interesse del mutuo a tasso variabile sarà basso e ci sarà un notevole risparmio di denaro, ma al crescere  dei tassi di mercato, aumenterà proporzionalmente anche la rata .

L'ammontare del tasso variabile nasce dalla somma di due parametri: Lo Spread, fissato al rogito e costante per tutta la durata del mutuo sommato al tasso Euribor, soggetto a variazioni giornaliere. Il suo valore deve pertanto essere ricalcolato periodicamente (la rilevazione può avvenire ogni 1, 3, 6 o 12 mesi).

E' possibile verificare personalmente l'andamento dell'Euribor consultando la stampa specializzata o le sezioni dedicate all'economia dei principali quotidiani nazionali.

Per i mutui a tasso variabile è importante conoscere la distinzione tra tasso d'ingresso e tasso a regime. Il tasso d'ingresso è un tasso d'interesse fisso che la banca può applicare nel corso dei primi mesi o anni del mutuo; il tasso a regime è il tasso di interesse effettivo nei mutui a tasso variabile, quello che segue il tasso d'ingresso e che viene calcolato come somma dell'Euribor e dello spread. Nel momento in cui si sceglie un mutuo a tasso variabile, diviene quindi opportuno assicurarsi che il tasso di interesse reclamizzato sia quello "a regime", e non quello d'ingresso.

Un mutuo a tasso variabile può rivelarsi una buona scelta quando si ritiene improbabile un aumento dei tassi base nel medio-lungo termine.

CONSIGLIABILE PER CHI:

-  prevede un calo dell'inflazione e quindi del costo del denaro;
-  ha un reddito medio - alto;
-  è più propenso al rischio.

TASSO MISTO

I mutui a tasso misto sono la forma di mutuo intermedia tra quello a tasso fisso e quello a tasso variabile.

Il mutuo a tasso misto offre l'opportunità di gestire in modo flessibile il finanziamento, permettendo, dopo un periodo a tasso fisso, la possibilità di scegliere se andare avanti in questo modo oppure se passare ad un tasso d'interesse variabile. Il muto a tasso misto con partenza a tasso fisso viene generalmente scelto da coloro che, almeno per i primi anni, non possono correre il rischio di un eventuale aumento delle rata.

E' possibile anche procedere in senso opposto, cioè partire con un tasso variabile e decidere in seguito se passare, ovviamente, ad un tasso di interesse fisso.

CONSIGLIABILE PER CHI:

-  sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza sull'andamento futuro dei tassi;
-  preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso;
-  vuole poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato.

QUANTO DURA UN MUTUO?

La durata di un mutuo viene stabilita dalle parti in base alle valutazioni reddituali. In genere la durata varia dai 5 fino a 40 anni.

PIANO DI AMMORTAMENTO

Viene stilato un piano di ammortamento del mutuo che è una sorta di mappa delle rate che si andranno a pagare durante l'estinzione del mutuo. Di solito, i piani di ammortamento sono formati con rate mensili  di importi uguali: la quota di interesse, in ognuna di esse comprese, viene a mano a mano a diminuire in relazione alla graduale riduzione del capitale per effetto del pagamento delle rate precedenti. Il piano di ammortamento può essere definito in maniera certa, soltanto nel caso di un mutuo a tasso fisso, dove il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del contratto. Non è quindi possibile stilare un piano di ammortamento certo sui mutui a tasso variabile o misto. In questi casi si realizzano piani di ammortamento presunti, dove si considerano le variazioni su ipotesi basate su variazioni storiche.